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“目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。”
8月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上谈及房地产时作出如上表示。
房地产行业正经历的一系列深度调整，在数据上亦有直观反映。16日，国家统计局公布的数据显示，2023年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。
各线城市房价环比稳中略降
国家统计局数据显示，7月70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降、同比有涨有降。
从新建商品住宅看，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
“7月全国新房销售下行，居民购房情绪降到阶段性低点，新房案场来访认购均下行，市场情绪下滑，开发商降价促销的力度加大导致了房价的下跌。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
“当前房价面临的压力，反过来也说明8月份开启的政策优化调整也必然是全面的。”易居研究院研究总监严跃进认为，当前市场价格基本调整到位，企稳复苏基础越来越扎实。新一轮购房政策宽松期正持续到来，对于市场交易回暖具有积极的作用。
从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
李宇嘉分析表示，二手房同环比跌幅比新房大，主要在于二手房挂牌量不断创新高，月度销售量小于挂牌量，交易周期增加、预期下滑，导致部分房源持续降低挂牌价，以求尽快出货。
“二手房当前进入到全面的、深度的、阶段性的调整，调整中价格数据出现下跌也是正常的。”严跃进表示，二手房挂牌量增加确实带来了价格方面的压力，但从另一个角度看，二手房的价格调整也使得购置二手房的价格泡沫减少，认购性价比在增加。
一二线城市期待政策落地
在房地产市场总体处于调整阶段的当下，7月市场释放出的政策信号较为密集，但具体细则并未在一二线城市全面落地。一二线城市会否“站出来”，成为当前的焦点问题之一。
“一线城市的房价下行代表着市场面临的短期压力已经较为明显，行政性限制解除的紧迫度在提升，由于一线城市本身的需求依然存在，一旦政策释放得当，市场大概率会有序恢复。”58安居客研究院院长张波表示。
“当下房地产市场需要购房者恢复信心，市场要企稳肯定必须从一二线开始，整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。”中原地产首席分析师张大伟指出，今年信贷供应的回升，一二线城市市场有所企稳，出现了“小阳春”，未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。
近日有媒体报道，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。限购取消后，当地首套、二套房最低首付比例可进一步降至20%、30%。消息一出随即引发极大关注。
“近期不少二线城市将出台政策降低二套首付比例，这对于改善型需求入场将起到积极作用，但市场的分化会导致降首付政策在不同城市的效果差异度依然较大。”张波同时提醒。
住房需求仍有较大空间
7月24日，中共中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
当前房价下跌的主要原因是市场上供需关系发生变化，已成为业内普遍共识。
结合国家统计局15日发布的2023年1—7月份全国房地产市场基本情况数据，新房供给方面，1-7月新房竣工面积同比增长20.8%，待售面积同比增长19.5%，二手房的在售房源量也在持续累积扩容。但需求方面，销售持续减弱，1-7月全国新房销售面积同比下降4.3%。
贝壳研究院指出，目前房地产市场处于调整阶段，但实际上我国住房需求尤其是改善性需求依然较大。随着“保交楼”政策和化解房企债务风险的举措取得效果，未来需求入市能够使房价企稳回升。
对于未来政策的走向，李宇嘉认为，一方面，各地积极优化调整政策，包括热点二线开始下降二套房首付比例、提高公积金贷款额度，一线城市的扶持政策也正在路上；另一方面，央行3个月内两度降息，在6月份下调10个基点以后，预计本月5年期LPR再次下调10个基点，意味着按揭贷款利率将继续下行。同时，“认房不认贷”的呼声很高，有利于降低换房门槛和换房成本，提高房屋循环效率，从而实现托底行业和市场的目标。
付凌晖也表示，近期北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。
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